O que é usucapião
É a forma prevista em lei de adquirir a propriedade de um imóvel pela posse prolongada, mansa e pacífica, exercida como se fosse dono. Ela é muito comum em casas compradas por contrato de gaveta, em heranças que nunca foram inventariadas e em áreas onde o antigo dono sumiu.
A usucapião tem duas partes. A jurídica, conduzida por advogado, que prova a posse e o tempo. E a técnica, que é a nossa: descrever exatamente qual é o imóvel, com planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado.
No cartório ou na Justiça
Extrajudicial (no cartório)
Prevista no art. 216-A da Lei de Registros Públicos. Feita direto no cartório de registro de imóveis, com advogado, ata notarial, planta e memorial. Costuma ser bem mais rápida quando não há conflito.
Judicial
Pedida ao juiz, quando há disputa ou o caso não cabe no cartório. A planta e o memorial também são exigidos, e podem ser revisados por perito.
As modalidades e o tempo de posse
O tempo exigido muda conforme a situação. Quem confirma qual se aplica ao seu caso é o advogado; a tabela abaixo é um resumo do Código Civil.
| Modalidade | Tempo | Principais requisitos |
|---|---|---|
| Extraordinária | 15 anos (10 com moradia ou obras) | Não exige título nem boa-fé. |
| Ordinária | 10 anos (5 em casos específicos) | Justo título e boa-fé, como um contrato de compra. |
| Especial urbana | 5 anos | Área urbana de até 250 m², usada como moradia, sem ter outro imóvel. |
| Especial rural | 5 anos | Área rural de até 50 hectares, produtiva pelo trabalho da família, com moradia, sem ter outro imóvel. |
| Familiar | 2 anos | Imóvel urbano de até 250 m² dividido com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar. |
O que fazemos na sua usucapião
Pesquisa da área
Verificamos matrículas e transcrições do imóvel e dos vizinhos, para saber em nome de quem a área está registrada e se ela é particular.
Levantamento topográfico
Medimos os limites que você ocupa, as construções e os vizinhos de cada lado (confrontantes).
Planta e memorial descritivo
Peças técnicas no formato exigido pelo cartório, com coordenadas, medidas, área e confrontações, e ART registrada no CREA.
Assinatura dos confrontantes
Apoio na coleta de assinaturas dos vizinhos na planta e no memorial. Quem não assinar é notificado pelo cartório.
Suporte ao advogado
Respondemos às exigências técnicas do cartório ou do perito judicial até a conclusão.
Dúvidas sobre usucapião
Preciso de advogado?
Sim, tanto na via judicial quanto na extrajudicial. Se você já tem advogado, trabalhamos junto com ele. Se ainda não tem, fazemos o levantamento e as peças técnicas que ele vai precisar.
E se o vizinho não quiser assinar a planta?
No cartório, o confrontante que não assina é notificado e tem prazo para se manifestar. Se ficar em silêncio, entende-se que concordou. Se ele contestar, o caso pode ir para a Justiça.
Dá para fazer usucapião de apartamento?
Dá. Nesse caso a planta e o memorial descrevem a unidade dentro do condomínio, e a parte técnica é diferente da de um lote. Avaliamos o seu caso.
Tenho contrato de gaveta. Serve como prova?
Contratos, recibos, contas de luz e água, IPTU e fotos antigas ajudam a provar o tempo de posse. Quem avalia a força de cada documento é o advogado.