Imóvel regular vale mais e vende mais fácil
Imóvel com área errada na matrícula, construção não averbada ou lote sem registro individual trava venda, financiamento, inventário e até a aprovação de um projeto. Regularizar é colocar no papel, de forma oficial, aquilo que existe no chão.
Cada processo tem as suas regras, mas todos começam do mesmo jeito: com um levantamento preciso e peças técnicas assinadas por responsável técnico, com ART.
Retificação de área
Serve para corrigir a matrícula quando as medidas, a área ou a descrição dos limites estão erradas ou incompletas. É comum em imóveis antigos, descritos com medidas aproximadas ou com referências que já não existem.
- Pode ser feita no próprio cartório (art. 213 da Lei de Registros Públicos), sem processo judicial, quando os vizinhos concordam.
- Exige planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, com ART, e a concordância dos confrontantes.
- Quem não assina é notificado pelo cartório. Se houver contestação, o caso pode seguir para a Justiça.
Desmembramento e unificação
Desmembramento
Dividir um imóvel em dois ou mais, cada um com matrícula própria. Muito usado em herança, venda de parte da área e para construir casas separadas no mesmo lote.
Unificação (remembramento)
Juntar dois ou mais imóveis vizinhos do mesmo dono em uma só matrícula, por exemplo para construir um projeto maior.
No imóvel urbano, a divisão precisa respeitar as regras de uso do solo do DF, como tamanho mínimo de lote e de frente, e passar pela aprovação do órgão de planejamento urbano antes de ir ao cartório. Conferimos essas regras antes de desenhar a proposta. No imóvel rural, veja o desmembramento rural.
REURB e condomínios em regularização
A Regularização Fundiária Urbana (REURB), criada pela Lei 13.465/2017, é o caminho para dar matrícula individual a lotes em núcleos urbanos informais, como muitos condomínios horizontais e bairros do DF.
REURB-S
De interesse social: núcleos ocupados principalmente por população de baixa renda.
REURB-E
De interesse específico: os demais casos, como boa parte dos condomínios de classe média do DF.
A parte técnica da REURB inclui o levantamento planialtimétrico e cadastral georreferenciado de toda a área, a planta do perímetro, a planta com os lotes, quadras e ruas, e os memoriais descritivos. É com isso que o projeto de regularização é aprovado e a Certidão de Regularização Fundiária (CRF) é registrada, gerando as matrículas.
- Para a administração do condomínio: levantamento de toda a área e peças técnicas para o processo de regularização.
- Para o morador: planta e memorial do seu lote, conferência de medidas e apoio nas etapas que pedem documento técnico individual.
Averbação de construção
Construiu ou ampliou? A matrícula continua mostrando só o terreno até a construção ser averbada. Sem isso, o banco não financia o valor real e a venda fica mais difícil. Fazemos o levantamento do que foi construído (as built), o quadro de áreas e as plantas que acompanham o pedido de averbação junto com o habite-se.
Dúvidas sobre regularização
Por onde eu começo?
Pela matrícula atualizada (certidão de inteiro teor) e pelo que você quer fazer: vender, dividir, financiar, construir. Com isso indicamos o processo certo e o que ele exige.
Meu imóvel não tem matrícula, só cessão de direitos. Tem jeito?
Muitas vezes sim. Dependendo de quem é o dono da área no registro, o caminho pode ser REURB, compra junto ao proprietário original ou usucapião. Começamos verificando a situação da área.
O vizinho precisa concordar com a retificação?
Na retificação feita no cartório, os confrontantes assinam a planta e o memorial ou são notificados. Ajudamos a explicar ao vizinho o que está sendo feito, o que costuma facilitar a assinatura.
Posso dividir meu lote para vender metade?
Depende do tamanho do lote, da frente para a rua e das regras de uso do solo do local. Fazemos a análise prévia antes de você investir no processo.